頭金0円でも? マイホームをローン買う 6+1ポイン｜東大和の不動産

マイホーム購入のために

武蔵野多摩地区は新宿までおおむね30分～1時間程度なので、通勤通学に便利です。そして都心に比べて、比較的お手頃な価格のマイホームが多いエリアです。

東京都内、武蔵野多摩地域でも、ほとんどの人が住宅ローンを利用して、マイホームを購入しています。そしてかなりの数で、自己資金が全くない方や、頭金を用意できない方がおられます。
自己資金が足りない、頭金を用意できない、そもそも収入が少なくてローンを組めない･･･そういわれて住宅購入をあきらめている方もいるのではないでしょうか？
ローンの審査が難しい場合でも、頭金を含めて全額ローンでのマイホームを購入は不可能ではありません。
ただし、頭金0円を実現するために、注意しなくてはならない事もあります。
このコーナーでは、頭金0円でもマイホームを手に入れるための、基本的なポイントやちょっとした裏ばなしをご紹介します。

頭金0円でマイホームを買うための6つのポイント

◆ポイント１）新築か中古か、価格は違っても中身は同等？

都心では土地価格が高いために、新築も中古もさほど値段の差がない場合があります。逆に、築年数が長いと、同じ条件でもかなりお手頃な物件も出てきます。
武蔵野多摩地区では、新築と中古、中古の築年数によって、かなりの差が出る場合があります。15年前に3,500万円だった一戸建てが、10年後に新築同様にリフォームされ、最新のシステムキッチンなどを備えたうえで、2,000万円の物件として売り出されていたこともあります。パット見たところでは、まるで新築のようなお宅なのに、とてもお買い得な物件でした。
多摩・武蔵野エリアは東京都内でも郊外に位置しています。このお値段でこの条件！といった掘り出し物に出会えるかもしれません。特に少し前に建てられた中古の一戸建てなら、土地区画が広めで、ゆったりとした暮らしを楽しむことができるでしょう。新築でも都心よりははるかに良い条件で物件を選ぶことができます。

◆ポイント２）理想の間取りは、実生活に見合っていますか？

我が家は息子と娘、我々夫婦の4人家族。子供たちも自分の部屋が必要になるし、時々実家の両親が泊まりに来る事もある。私も書斎が欲しいから4LDK+Sか5LDKが必要。庭に桜と紅葉を植えて、季節の色を楽しみたいし、将来は車も2台必要だから、ガレージは2台分･･･。
理想は尽きないものですが、現実は厳しいものがあります。
　・和室を使うのは年に数回、泊り客が来た時だけ。
　・2台目のガレージは普段はガラガラ
という事もあります。
あまり使わない部屋、空のガレージのために、莫大なローンを抱えることほどもったいない事はありません。
お庭も広い方が良いですが、メンテナンスがとっても大変です。お手入ればかりに時間をかけるよりも、近所の公園を散策して季節を楽しむほうがはるかに豊かです。
庭付き5LDKは将来の夢として、まずは現実的な計画を考えなくてはりません。
でも多摩武蔵野エリアなら、都内であっても、23区の町と比べて、広いお庭や2台分のガレージなど、ワンランク上の条件で物件が見つかる可能性があります。現実的な計画と合わせて、東京都下、特に東大和、武蔵村山、瑞穂町、東村山、小平そして立川をお住まいの候補に加えてみてはいかがでしょうか？

◆ポイント３）近隣の環境、確認項目にヌケはありませんか？

スーパーには近いけれど、一方通行や規制などで遠回りが必要。駅前至近のはずなのに、坂道がきつい場所だった。小学校は近いけれど、幼稚園・保育園がとても遠い・・・など、ちょっとしたことで生活が不便になる事もあります。
そこであらかじめ整理する項目をまとめておくと、確認もれやヌケを防止できます。
例えば、
　条件A）スーパーは何件？お店ごとの距離、規模、駐車場の広さは？
　条件B）自治体の子育て支援は？対象の年齢は?人数は？内容は?
　条件C）物件の周りには何がある?
　　　　幼稚園、学校、銀行、役所、公民館、工場・・・
　　　　近隣雰囲気、治安や噂は？
といったぐらいに、日常の生活に関わる項目を、気付いた時に書き留めて、気になる内容から重点的に確認してゆきましょう。
また物件を探す候補の町の特徴も加味するとよいでしょう。例えば車での生活が大変便利な町ならば、どの道が走りやすいとか、同じ道沿いにどれだけお店が並んでいるかなど、実生活をイメージした項目で整理することも重要です。
こういった情報は地元の不動産屋さんに聞いてみましょう。ネットの情報よりも地元に根差し、生きた情報が手に入ります。場合によっては、資金計画も含めて、ご希望条件に近いエリア、物件を探してくれます。
ピタットハウス東大和上北台店は、多摩・武蔵野地域に密着し、常に新鮮な地元の情報を収集しています。豊富な物件情報と、きめ細かな情報でお手伝いをお約束します。

◆ポイント４）頭金以外に多額の出費が･･･

マイホームを購入する場合、ローンと頭金以外にもいろいろと初期費用が掛かります。
具体的には「印紙税」、「登録免許税」、「司法書士費用」、「仲介手数料」、「固定資産税・都市計画税」、「不動産取得税」、「融資手数料・事務取扱手数料」、「保証料」、「保証手数証料」、「火災保険料」、「団体信用生命保険料」の各費用で、合計で数百万円にもなります。
これらを全て自己資金で賄うことはなかなか大変です。そしてこれらの費用は、一部の項目を除いて法律で定められている費用のため、節約できないものばかりです。
自己資金が十分用意できていれば、それに越したことはありませんが、実際は初期費用と頭金の大部分をローンで賄うケースもあります。このことも考慮に入れてマイホームを探さなくてはなりません。

不動産取得に関する初期費用
費用	概要と金額の目安	期限等
印紙税	売買契約書や工事請負契約書等に印紙を貼付する形で支払う税例：1,000万円超5,000万円以下の契約金額の場合：2万円(h32/3末まで軽減措置適用で1万円)	売買契約をした時
登録免許税	土地・建物等、物件所有権の移転登記(持ち主の変更)する時に支払う税例：所有権移転登記：課税標準額(固定資産税評価額)×税率 ※建物の税率は20/1000(本則)	登記をした時
司法書士費用	登記の法手続きを司法書士へ依頼した場合の費用8～20万円程度 (司法書士事務所ごとに異なる)	登記の手続きが終了した後
仲介手数料	不動産会社が仲介した場合に支払う手数料取引額が400万円超の場合：売買額×3.24％＋6.48万円以下 ※所有者が直接販売した場合(建築会社が売る、不動産会社が所有)は発生しない	売買契約が成立した時、物件が引き渡された時など取り引きごとに異なる
固定資産税都市計画税	所有している土地・家屋に課される税(不動産以外の資産もありうる) 課税標準額(固定資産税評価額)から算出する	不動産の取得後 (地方自治体が指定した期限)
不動産取得税	相続以外で不動産を取得した時に支払う税課税標準額(固定資産税評価額)×税率(都道府県ごと異なる)で算出する	不動産の取得後 (地方自治体が指定した期限)
融資手数料事務取扱手数料	ローンを借りるために、金融機関に支払う手数料金融機関ごとに異なり、手数料定額としている金融機関なら数万円程度だが、「融資額のxx%」といった場合、かなりの高額になる	ローンを借りた時
保証料 ※1,※3	借主がローンを返済できなくなった時、金融機関が損害を被らないよう、保証会社が金融機関にローン残額を補填するため、借主もしくは金融機関が保証会社に支払う保険料保証料の要否や料率は、金融機関ごとに異なる	ローンを借りた時
保証手数料	保証会社に保証を申し込むために、保証会社に支払う手数料保証会社ごとに異なり、手数料定額としている保証会社なら数万円程度だが、「保証額のxx%」といった場合、かなりの高額になる	ローンを借りた時
火災保険料	災害により建物が損害を被った場合にそれを保証するための保険料地震保険やその他の補償も特約で追加できる補償内容・契約期間により異なる	ローンを借りた時
団体信用生命保険料 ※2,※4	借主が万が一の時、ローンを完済するための生命保険として借主もしくは金融機関が保険会社に支払う保険料保険料の要否や料率は、金融機関ごとに異なる	ローンを借りた時

【備考・補足】

薄い緑色	売買手続き等の費用
薄い水色	ローン関連費用

　※１：繰り上げ返済をした場合、返済額に応じて返戻金が発生。
　※２：繰り上げ返済をしても、返戻金は発生せず。
　※３：借主の返済遅滞や自己破産等で返済遅滞・停止時に適用。
　※４：借主の死亡や重度障害等で返済遅滞・停止時に適用。

◆ポイント５）ホントに頭金0円でローンは組めるか？

そこでポイントになるのが、現実的に頭金0円でローンが組めるかどうか・・・
多くの場合、一定の信用度のある勤務先に勤めていて、年収500万円以上で多少の自動車ローンと多少のカードローンが残っている、というモデルケースで住宅ローンを利用できるかを確認します。
ですから、例えば

　■Aさん：小さな工場勤務で、年収400万円程度
　　　カードローン等なし、マイカーローン完済

といった方の場合、勤務先の規模と年収が満たされないため、他の条件が良くても、「見た目だけ」で門前払いされてしまうことがあります。
しかし逆に、

　■Bさん：大手企業にお勤めで、年収は600万円程度
　　　カードローン、マイカーローン、消費者金融債務あり

という方の方が一次審査を通ってしまう事もあり得ます。
でも本来ならば、Aさんは自動車ローン完済で、カードローンなどの債務は一切ない、しかも小さな工場とはいえ実は経営基盤がとても盤石、といった現実を勘案すると、Bよりとても条件の良い貸付先なのです。
大手不動産や都市銀行では、安価な住宅を購入される方の住宅ローンの仮審査を十分に行わず、ローンを断ることもあり、「自己資金が少ないから」などの理由を後付けするケースもあります。
とはいえ、Aさんも高額な物件ではローンは組めません。でもピタットハウス東大和上北台店がお取り扱いするエリアならば、お求めやすい物件が多数あります。そしてこれらの物件ならば、初期費用を含めた総額も、おのずと抑制されますので、本来は融資可能なはずなのです。
頭金などの自己資金が十分用意できていれば、それに越したことはありませんが、現実的には頭金0円でもローンを組むことはできる場合があります。もちろん、様々なご条件がございますので、地元の不動産屋さんなどで十分な確認が必要です。

◆ポイント６）妥協ではなく許容

高い理想を並べれば、当然値段が高い物件ばかりで、なかなか手が届きませんし、費用面ばかり気にしていては、安物買いのなんとやら・・・で後悔してしまう事もあります。
「駅までの距離は理想は10分以内だけど、15分程度にすればぐっと安くなる…」とか、「一駅先の町なら、選択肢が広がる…」といったことも含めて、広い視野で検討しましょう。
でも条件を緩和しすぎても、無用な情報ばかりが集まりすぎて、本当にぴったりの物件が埋没してしまう事もあります。
そこで、具体的には条件の種類ごと、理想的な条件の範囲と、許容できる条件の範囲を整理して、費用面と折り合いを付けましょう。
例えば、
　条件１）新宿からの乗車時間・・・理想：40分以内／許容範囲：60分以内
　条件２）最寄駅から徒歩時間・・・理想：10分以内／許容範囲：20分以内
　　　　　バスなら10分以内
　条件３）新宿からの乗換乗継・・・理想：直通運転／許容範囲：乗換1回
といったイメージで整理しておき、すべての条件を満たす物件はいくら、条件１と条件２を満たす物件の相場はいくら、条件１と条件３を満たす物件の相場はいくら、といった具合に整理すると、分かりやすく考えることができます。
マイホームは一生に何度もないお買い物ですから、良いものを選びたいです。しかし無茶な計画も立てられませんので、多少の手間をかけても、慎重に検討しましょう。
「予算が苦しいから、この条件で仕方ない」といった妥協ではなく、「この条件なら不便にならない」といった許容範囲を整理してマイホームを探しましょう。

プラス１）｢今の収入ではマイホームなんて買えない｣と思っているあなたへ

インターネットの不動産探しが全盛の時代、まとめサイトでの理想の物件探しや、計算サイトで返済試算を自力で進めることもできます。
また大手の不動会社に相談すれば、それなりの答えを出してもらえるます。でもポイント５で書いたとおり、理不尽で残念な気持ちにさせられてしまう事もあります。またインターネット検索では、すべての情報を網羅しているとは限りませんし、ネット非公開の情報もあります。また必要な情報が、不要な情報に埋没してしまうこともあります。
そんな時、強い味方になるのが地域密着の不動産店です。
「あなたの給料でマイホームなんて買えない」と言われてしまっても、地元の不動産屋さんに相談してみてください。ご希望に沿うエリアや物件のご紹介はもちろん、頭金0円でもマイホームを手にしていただくための様々なノウハウもあります。そして地元ならではの金融機関等とのネットワークなど、全国規模の不動産屋さんやネットビジネスにはできない細かなフォローで、お客様のマイホームの夢をお手伝いします。

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