売値は高く!意外と知らない不動産売却の3つの話と1つの真実｜東大和の不動産

不動産を売る、大きな決断のために。

・都心に家があるので、相続した実家を売却か賃貸にしたい。

・老後の資金のため、自宅を売却したい。

・Uターンするので、マンションを売却したい。

・海外に移住するので、自宅を売却したい。

・転勤に際して、自宅を売却するべきか、悩んでいる。

・子供が大きくなり、家が手狭になったので、売却したい。

・誰も住んでいない実家の管理が大変だ。

・誰も住んでいない実家の固定資産税が大変だ。

・資金調達のために、自宅を売却したい。

マイホームが売られている…。

宅地開発して生まれたニュータウンもあれば、
誰かが売り出した土地や家屋が転売されていることもある。

マイホームを手に入れる人が話題に上りますが、同じくらいの数、不動産を手放す人もいます。

不動産を手放すなら、より高値で、より早く売り抜けたい。
人はそう願うでしょう。

このコーナーでは、不動産の売却をお考えのみなさまに役立つ情報を、不動産業界のちょっとしたウラ話を交えながらご紹介します。

不動産売却、意外と知らない3つの話

◆１）「レインズ」って知ってます？

レインズ-REINS-とは、Real Estate Information Network System(不動産流通標準情報システム)の略称で、不動産業者が市場に流通させている不動産物件の情報を登録しているクラウドシステムです。
REINSは不動産業界が設立した全国4地区の「不動産流通機構」が運営しています。
北海道東北関東甲信越は「(財)東日本不動産流通機構」（東日本レインズ）、北陸東海は「(社)中部圏不動産流通機構」（中部レインズ）、近畿は「(社)近畿圏不動産流通機構」近畿レインズ）、中国四国九州沖縄は「(社)西日本不動産流通機構」（西日本レインズ）の4法人がそれぞれの地域の情報を管理しています。
各地区のレインズは、不動産取引の適正性を担保することを目的に、国土交通大臣が宅地建物取引業法(宅建法)に基づき法人指定しています。
このレインズという業界基盤、REINSという情報基盤が、全国の不動産情報を一元的に管理し可視化していることにより、不動産を即時的かつ適正価値で取引(売買)することができます。
現在、REINSへの不動産情報の登録は、業界のルールとなっております。価格などの基本的な情報だけでなく、取引の進捗状況を明示することも必須です。
過去、ある大手業者が、自社への利益誘導のために、情報の隠蔽や「売り止め」（商談中、契約交渉中）「契約予定」などと虚偽登録していることを内部告発され、エライことになりました。
この方法なら、会社の利益の拡大(担当者のノルマ達成)につなげられるのですが、顧客の取引機会を奪い、顧客が本来得られるであろう利益を減じてしまいます。そのため、不正として暴かれ、ネットは炎上し、マスメディアに叩かれ、信頼を失墜しました。
レインズによる情報の公開は、このような不正を抑え、不動産業界が務めるべき、顧客サービスの向上をより推進するための役割も果たしています。

レインズという業界基盤、REINSという情報基盤が、全国の不動産情報を一元的に管理し可視化して、不動産を即時的かつ適正価値で取引・売買することができる

◆２）片手と両手と社会貢献

－成功報酬として仲介手数料を頂いております。

まずは不動産取引の利益について、ちょっと生々しく書きます。
我々不動産屋は、「仲介手数料」で収益を確保しています。

不動産の仲介手数料は、お取引の成功報酬です。成功報酬で家族や愛猫、愛犬を養っています。

仲介手数料とは、不動産を売買するときの手数料で、取引が成立したときの「成功報酬」としていただいております。
仲介手数料は「宅地建物取引業法」(いわゆる宅建法)第46条で、その金額というか、頂ける料率の上限が決まっています。
計算方法をざっくりと説明すると、200万円までの部分、400万円までの200万円部分、400万円以上部分、というように、金額部分ごとに既定の料率を掛ける累進料率で計算し算出しています…頭痛を起こしてしまったかも…すみません。
例えば2,000万円のお取引なら、仲介手数料660,000円を頂き、あわせてその消費税をお預かりします。計算は上記の通り少々面倒で、仲介手数料本体が「200万円部分×5%」＋「200万円-400万円部分×4%」＋「残りの1,600万円×3%」＝660,000円となり、その消費税を算出します…頭痛薬、必要でしょうか(汗)。
ちょっと難しいかもしれませんが、これだけなら「ふーん」というお話です。

－片手のお取引と両手のお取引。

【図：片手のお取引】

不動産取引に限らず、商売は「売り」と「買い」で成り立ちます。「家」であれば、売主様が不動産会社Aに売却を依頼し、その物件を不動産会社Bが買主様にご紹介し、契約が結ばれることで、家という価値が流通します。その流通の成功報酬として「仲介手数料」が発生します。この「仲介手数料」が我々の収益となります。上記の図の場合、不動産会社Aが売主様から売却を依頼された物件を、別の不動産会社Bが買主様を見つけ、契約が結ばれた場合、このお取引を「片手」のお取引と呼んでいます。
「片手」があるのなら「両手」もあります。
物件の売却を依頼された不動産会社Aが自らが買主様を見つけ、契約が結ばれた場合、このお取引を「両手」のお取引と呼んでいます。

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片手のお取引では、他の不動産会社へ商売を流してしまうことになり、これをできるだけ避けようとする業者、営業担当者もいます。売主となるお客様から売却を依頼されても、自社のお客様の中でその物件の購入希望者が現れない場合、情報をREINSに公開して早く売却するのではなく、REINSへの登録を遅らせたり、情報を隠蔽して他社にビジネスを取られないようにすることがありました。
これは早く売却したい売主さんの取引機会を奪い、場合によっては、値下がりなどによって金銭的利益を失わせることにもなりかねません。業者としては、他社の手柄を立てさせるなら、囲い込みたいとの気持ちもわかりますが、もうだれもそんなことはしません。
よく考えてみれば、たとえの片手のお取引でも、商材を早く回転させた方が、塩漬けのリスクなどを開放できて、商売がうまくまわります。目先のことのために大きな信頼をなくしたり、先の読めないリスクを抱えこむのはよくありません。

【図：両手のお取引】

－付加価値という社会貢献。

実際は、お客様への正確でタイムリーな情報提供と、短時間での厳格かつ適正な審査、短期間での売却といった本来のサービス向上や、リフォームなどによる付加価値の創出でビジネスを拡大させる方がメリットが大きいのです。
リフォームなどによって物件の付加価値を高めることで、売主様にも一定の還元ができ、買主様にもより快適な暮らしをご提供できます。そしてそれが信頼につながり、さらに多くのビジネスに広がってゆきます。大きな視野でみれば、お客様、不動産業界、関係業界などに貢献できる事業といえます。

【図：両手のお取引に付加価値をプラス】

◆３）不動産を適正価格で早く売却するたった一つの方法

実は不動産は、その価値がとても分かりやすい商材です。
例えば肉や野菜、お料理などは、見た目がよかったり、宣伝が良ければ売れてしまう事があります。
しかし不動産は、その利用価値や資産価値が市場において明確で、普通の商取引の中では値段差がほとんどありません。
もちろん、条件により、現実的コストが加算減算されるケースはあります。例えばすぐに家などを建てることができるよう、キレイに整備された更地と、同じ地理条件ではあっても、古家が残っていたり、雑木林が茂っていて、その撤去に費用が発生するような空地では、その作業費用分で差が出ることはあります。
けれどそれは不動産の本質的な価値に影響を与えるものではありません。
不動産の価値は、その土地の利用価値を基準に、市場原理によって定まってゆきます。大きな道路に面した郊外の広い土地は、工場や倉庫、昨今ではデータセンターなどとして大きな価値を生み出す社会基盤としてのポテンシャルを秘めていて、大きな金銭的価値につながることが目に見えています。
宅地であっても、広くてアクセスが良くて、周辺の環境が良ければ、誰でもが欲しがり、おのずと良いお値段で評価されるようになります。
でも逆に言えば、いくら良い土地だからと言って、べらぼうな値段では誰も買いません。
土地本位制が崩れた現代、不動産といえども、市場で厳密に評価されるので、極端な値上がりはありません。
余談ですが、バブル以来の不動産価格高騰とか言われているのは、外国人に人気のリゾート地や、投機目的の都心のタワーマンションなど、ごくごく一部です。そんなところで一儲けを狙っても、まず売りに出ていないので手に入れにくいうえ、話題になっているような潜在価値を加味しても、市場が過熱気味で、そもそもの資産価値よりも割高な物件が多いです。
もっと言ってしまえば、話題になったあとは、値下がりリスクが大変大きく危険です。もし仮に確実に高騰する物件がわかれば、当社(いや、ダマで私)が買い占めます！
話を戻すと、2000万の不動産は2000万でしか売れないのです。人口減少、居住エリアの流動化などが進む今、ともすれば価格が下落してしまうリスクがあります。
「私は3000万円で売りたいのに、あそこの不動産屋は2000万円が関の山と言っている。私は騙されているかもしれない！」というお客様もおられます。
けれど、これはほとんどの場合、お客様を騙して買い叩いているとか、職務怠慢で売れないから値切っているのではありません。
正しい相場でないと売れないため、お客様の利益を最大限、最速で確保するためにお伝えしている重要な情報なのです。
さきにもご紹介した取り、全国の相場はREINSに登録されている莫大な情報で常に公開され、評価の眼に晒されてていますので、それを無視した価格が付くことはありません。
つまり、大手の不動産業者にもっていっても、どの不動産店にもっていっても、買取価格が格段に良くなることはありません。店によっては多少良くも悪くもなることはあるかもしれませんが、本当に僅差です。
「騙されている」とおっしゃって、無理な高値を押し通されると、取引できるような価格でご納得いただくために、いろいろな口実でお値下げをお願いするしかなくなり、場合によってはお客様の気分を害してしまうこともあります。
そしてそれだけではなく、お客様にとっては適正な取引機会を喪失して利益の一部を失い、我々不動産業は営業活動の費用がかさんで、既定の手数料の中、収益が悪くなるうえ、将来の買い手様にとっては、その不動産を利用して得られる収益が先延ばしになってしまい、社会的にも大きな損害となります。
価値が公開され、明確だからこそ、

正しい相場観を知る

これこそが不動産取引をスムーズに進める唯一の絶対法則です。
そして我々不動産業界は、適正な価格でより早く、その不動産をもっとも活用してくださるお客様にお取次ぎすることが使命であると考えています。
当店は地元のネットワークや個人の営業ノウハウ(取引関係以外のコネクションや、マーケット動向、タイミングなどを蓄積したデータ←これこそ企業秘密！)を駆使して頑張ります！実績自信アリです！

不動産業者が経験する1つの真実

－幸せな取引ばかりではない。

さまざまな思いの詰まった土地や建物を、何かのご事情で手放さなくてはならない。
我々が何度も目にしてきたつらい思い出です。
でももし、お手持ちの不動産で少しでも重荷を軽くできるのなら、
ピタットハウス東大和上北台店にお手伝いさせてください。
仲介だけではなく、買い取り保証制度もご用意しておりますので、急なご要望にもお応えいたします。
お客様が必要とされた時、私たちは最善を尽くし、お客様のお力になりたいと願っております。
当然、秘密厳守いたします。

ご自宅へのご訪問、当店へのご来店、そのほかの場所でのお打ち合せなど、ご要望におこたえします。

ご要望に添えない場合、以後のご連絡等をご希望されないお客様には、当方からはご連絡をいたしません。もちろん、ご連絡先等の流用はいたしません。ご安心ください。

明るい不動産取引、もちろん大歓迎！